观望是主调 楼市已开启降价通道

　　一系列的楼市调控措施可谓“步步紧逼”，房价是涨是跌，成为购房人关注的焦点。记者在此间举行的2011北京秋季房地产展示交易会上采访发现，众多开发商打出的折扣优惠措施，被消费者称为“小打小闹”。值得注意的是外埠、外国地产项目成为展会绝对主力。业内人士就此特别提醒，海外置业切记谨慎出手。
　　
　　优惠多力度小看的多买的少
　　
　　素有“北京楼市晴雨表”之称的“北京秋季房地产展示交易会”近日在中国国际贸易中心举行。据房展组委会介绍，本届秋展共汇聚国内外项目389个，同比去年秋季房展增长25％，环比今年春季房展增长10％。
　　
　　一系列的楼市调控措施让开发商不得不打折促销，据房展组委会介绍，推出优惠折扣的楼盘数量相较今年春季房展多出一倍。
　　
　　记者在熙熙攘攘的展会现场发现，“降”字成了本届展会的主题，优惠从9.5折到9.8折不等，如怀柔的天恒·半山世家、延庆的原乡美利坚、阳光假日别墅等。除了直接打折，也有价格暗降。北京房山区的天恒·乐活城就推出2万元抵10万元活动。另外，送装修、送家电、送物业费，也成为促销手段。
　　
　　然而，这些在楼市调控前就会出现的优惠措施，被不少看房人称为“小打小闹”。
　　
　　相比之下，来京推介的外埠项目优惠较大，海南的某些项目打出了9.2到9.3的折扣。引人关注的是，河北燕郊某项目每平方米6900元，展会期间认购最低可享受8.5折特惠。“价格倒是可以接受，但远水难解近渴。”前来看房的王阿姨表示。
　　
　　记者在采访中发现，受限购政策的影响，加上本届展会降价幅度较小，购房人观望情绪浓厚。海南博鳌金湾·圣淘沙项目的一位置业顾问曲小姐说，15日当天接待了不下40位看房人，一番口干舌燥之后，不少人以“再了解一下”为由离开，探行情者居多。16日上午，在国内项目展区一家一家地考察，让准备结婚的杨先生和胡小姐略显疲惫。本打算在北京四五环之间买套婚房，面对“扛着不降”的价格，他们只好“先看看再说”。据房展组委会统计，房展首日观展的人流量为29250人，低于春季房展；北京和外地项目合计意向成交约百余套，低于去年秋展。
　　
　　国内市场降价通道或已打开
　　
　　房展会打出的折扣及近两年的国家宏观调控让购房者在出手和观望之间徘徊。房价是涨是跌，成为人们关注的焦点。
　　
　　前来看房的韩女士，叫来几个同事一同权衡仍然不敢出手。“快退休了，买房钱也是养老钱。买之前涨心慌，买之后跌心疼。国家和北京市的调控措施到底能在多大程度上影响房价，我们也不是很了解。”她说。
　　
　　北京房地产展示交易会组委会副秘书长、北京四季地产研究院副院长郑向东认为，目前房价下降的通道已经打开。由于市场调控，在库存不断升高的压力下，开发商以优惠吸引刚性需求群体，用价格换取成交量和资金流的回馈，房价出现了稳中有降的局面。宏观调控不是短期的，且力度不会放松。
　　
　　“相对于春展，开发商出现了较为明确的打折。虽然力度还不尽如人意，但促销措施还会继续出现，”他说，“不难发现，其实购房人由于降价预期也出现了观望情绪。现在‘议价空间’已逐渐显现，市场也逐渐回归理性。”
　　
　　记者在展会国际馆采访时了解到，前来看房的人也以探行情者居多。当被问到在国外买房需要注意哪些问题时，很多人一脸茫然。
　　
　　针对这部分人群，专家提醒，在国外买房并不等于移民。一定要全面了解所在国家的政策法律，包括信贷要求、利率、回报率等。
　　
　　郑向东建议，在国外买房一定要注意对方的资质，寻找的中介机构也应该有相应资质及成功案例。国外买房往往受到信息源不够的影响，买房人切记考虑实际需求，看准之后再出手。
　　
　　“二外”地产成主力海外军团集中亮相
　　
　　来自房展组委会的数据显示，本届秋展北京仅有30多个项目，而外埠参展企业42家，72个项目，海外参展单位84家，项目约300余个。“二外”地产成为今年秋展的绝对主力。
　　
　　郑向东分析说，由于北京限购，大量被挡在限购范围之外的刚性需求把目光投向了周边及外埠地区。同时也挤压出更多的投资和投机客群，产生溢出效应，一方面向其他投资渠道转移，一方面向商业、旅游、度假地产包括海外地产转移。
　　
　　记者在现场看到，来自河北、辽宁、山东、江苏、海南等地的参展企业，因为自然环境、地理区位优势吸引了不少看房人的目光。
　　
　　价格优惠幅度大成为外埠参展企业的又一招牌。天津的香江公园项目推出“活动期间6.8折优惠”，均价6000多元。现场咨询者络绎不绝。
　　
　　国贸展厅二楼为国际馆，开馆之后这里一直人头攒动。自2009年首次引入海外地产项目以来，本届展会海外项目的参展数量、规模和地域范围均创下历史新高。美国纽约普天寿房产公司资深经理张慧雯说，来参展后非常惊喜，比之前的期望要好很多。从第一天开始就一直有很多人前来咨询。或居住或投资，中国特别是北京是一个很大的市场。
　　
　　国内展区“看客”多，国际展区也不例外。为给孩子出国留学早做准备，在北京工作多年的祝女士16日上午在澳洲中正房地产集团展台内详细咨询了半个多小时。“留意美国和澳大利亚的房子两三年了，其实也不太便宜。孩子要出国，还是有个房子比较好。”
　　
　　北京房地产展示交易会组委会国际部总监魏克非表示，出现海外地产看多中国楼市的局面，一方面是全球国际金融危机的影响，海外地产商纷纷寻找新兴经济体的投资可能。另外，受到国内调控政策影响，闲置资金增多，这也给了国外项目更多的机会。
　　
　　专家：海外地产不会冲击国内市场
　　
　　对于业内担心的海外军团可能造成部分国内高端房地产客户流失的现象，郑向东认为，海外军团不会对国内房地产业产生冲击。“二者之间不是零和游戏，而是增量游戏。”郑向东说。
　　
　　郑向东表示，首先，二者的市场定位不同。海外房产主要面向去国外留学、移民、商务往来人群与部分投资者，而国内的购房人群主要以市民与工薪阶层居多。其次，海外房产进入中国，并不是新鲜事物。只是由于目前的美债、欧债危机使国外房地产销售不畅，价格也处在一个相对低谷的阶段，当地的区域市场消化不了的众多楼盘，急需寻找新的购买力量，所以他们来到中国才格外受到关注。
　　
　　另外，郑向东说，国内部分城市的限购措施使部分投资、投机者将资金转向投资海外房产，再加上近年留学与移民人数增多与国外房产的相对便宜，使海外地产在我国有了一定市场。
　　
　　投资海外地产说明中国居民的投资视野更加开阔，投资渠道更加多元化与国际化。“随着经济发展，个人在海外投资的比例和范围会越来越大。”郑向东说。
　　
　　海外置业注意“中外有别”
　　
　　记者在展会国际馆采访时了解到，前来看房的人也以探行情者居多。当被问到在国外买房需要注意哪些问题时，很多人一脸茫然。
　　
　　“相比国内地产商，海外地产商参展诉求有所不同。”郑向东告诉记者，国内地产商一般希望通过展会宣传品牌、积累客户、实现销售目标或是为即将销售的项目铺路；而海外地产商的目的相对更为长远，他们更倾向于全面宣传所在国家和地区的各个方面的情况，通过宣传活动探寻中国消费者的需求、消费习惯，寻找潜在客户以及寻求合适的合作伙伴。
　　
　　对于有意海外置业的这部分人群，专家提醒，在国外买房并不等于移民，要注意“中外有别”，还要事先全面了解所在国家的政策法律，包括信贷要求、利率、回报率等。郑向东说，到海外置业要注意当地的税收政策、房屋维护成本等多种因素，并非每个有能力在海外置业的人都适合到当地买房，现在相当一部分人把在海外购房当成单纯的投资行为，缺乏实地考察就出手购买“并非没有风险”。郑向东提醒投资者注意，国外的房产不是只涨不跌，从长的时间周期来看，国外房产的价格是有波动的，既有上涨，也有下跌，不像国内房价一直在涨，海外房产的投资者要有应对风险的心理准备。
　　
　　不少业内人士也强调，一方面，与国内房地产市场价格近几年快速上涨不同，海外市场房价相对波动幅度较小，并不适合短期投资以赚取差价；另一方面，与国内多数城市买房后持有成本较低不同，欧美一些国家不动产需要每天缴纳不等的持有税，对于不是长期在海外发展的人士，“这笔开支不小”；此外，“买房不等于移民”，不是说在海外置业就能顺利到该国工作生活。
　　
　　郑向东表示，对海外情况不熟悉的国内买房人如果想到海外置业，最好能通过海外的亲戚、朋友或者可靠的中介机构了解清楚当地税收、移民等政策；他也提醒说，有一些机构从追求卖房成交出发，在宣传中可能会存在夸大或者隐瞒的现象，买房人应注意辨别。在国外买房一定要注意对方的资质，寻找的中介机构也应该有相应资质及成功案例。国外买房往往受到信息源不够的影响，买房人切忌考虑实际需求，看准之后再出手。